Özen Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. yılların tecrübesiyle sektörde hizmet veren ilgili SPK lisansına sahip Değerleme Uzmanları tarafından 04.04.2012 tarihinde Ankara’da kurulmuştur.Sermaye Piyasası Kurulunun Seri:VIII,No:35 «Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliği» çerçevesinde 06.03.2013 tarih 7/249 sayılı toplantısında listeye alınmıştır. 

Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sırasında dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar.

 

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır.

Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları ; değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir uzmanın aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder. Gerekli özen ve titizliğin asgari kıstası, değerlemeye ilişkin Kurul düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Buna göre, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı değerleme faaliyetini gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak, düzenli çalışma kağıtları hazırlamak ve görüşünü, özen ve titizlikle düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır.

Değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri; müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmadan sonra da devam eder.

Müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması,

Mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi,

İlgili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi,

hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir.

Özen değerleme ekibi ile ilgili bilgiler en kısa zamanda sayfamızda yer alacaktır.

Müşteri talebinin tarafımıza ulaşmasının ardından, değerleme çalışmasının niteliğini, kapsamını, koşullarını, süresini ve bedelini içeren sözleşme yapılır,

Müşterinin temin etmesi gereken belgelerin incelenmesi sonucunda değerleme çalışması için gerekli görevlendirmeler yapılır,

Gayrimenkul önceden hazırlanmış olan formlara göre, detaylı bir biçimde yerinde incelenir ve belgelenir,

Değerlemesi yapılacak gayrimenkulün, değerleme çalışmasına etki edebilecek, bölgesel analizleri için gerekli veriler toplanır,

Değerleme çalışmasında kullanılacak yöntem ya da yöntemler belirlenerek, bunlara ilişkin kullanılacak veriler güvenilir kaynaklardan ve yeterli örneklemeyle toplanır,

İlgili kurum yada kuruluşlarda gerekli araştırmalar yapılarak değerleme çalışması kapsamındaki bilgi ve belgeler temin edilir,

Toplanan verilerin tasnif edilerek, belirlenen değerleme yöntemi  gayrimenkul için en iyi ve en verimli kullanım şekli ışığında uyglanarak değer takdir edilir,

Uluslararası değerleme standartlarına ve Sermaye Piyasası Kurulunun ilgili tebliğlerine uygun olarak oluşturulan formatta değerleme raporu düzenlenir,

Rapor, istenirse çalışma notları, gerekli kontrolleri yapılarak müşteriye sunulur.

Rapor ve çalışma notları belirlenen yasal süreç için saklanmak üzere veri tabanında ve arşivde saklanır.

 

Değerlememiz:

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel ; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

Değerlememiz:

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde oBir gayrimenkulün geri olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır.

Değerlememiz:

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Emsallerin karşılaştırılması yada gelir yöntemi ile piyasa rayiç değerine ulaşılan arazi değerinin üstüne ilave edilecek olan yapılı taşınmaz değeri, imalatta kullanılan tüm maliyet, özel imalat ve sistemler yıpranma paylarıyla birlikte dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

Benzer bir gayrimenkulle mukayese edilerek söz konusu gayrimenkul değerinin bir tahminine ilave olarak, gelişmeleri artırıcı cari gider tahminini, ve söz konusu iyileştirmelerin ne ölçüde amortismana uğradığının bir tahminini gerektirir. Yeniden üretim giderinden amortisman bedeli düşüldükten sonra benzer gayrimenkul ile karşılaştırılan ilgili taşınmaz piyasa değerinin ilave edilmesiyle bulunan meblağ, maliyet yaklaşımı ile elde edilen gayrimenkulün değer göstergesidir. Yeni maliyet değerin üst sınırını tayin etme eğilimindedir.

Amortisman nedeniyle değer kaybı sözkonusu üç yaklaşımın her birinde dikkate alınmalıdır. Bir yaklaşımdan sağlanan bilgiler başka bir yaklaşımda kullanılabilmektedir. Örneğin, benzer taşınmazların son satışlarıyla mukayese edilen piyasa yaklaşımında sağlanan gayrimenkul bedeli, maliyet yaklaşımı için taşınmaz bedeli tahminini verir. Gelir yaklaşımındaki analizlerden çıkarılan kira zararları genellikle maliyet yaklaşımında ve hatta piyasa yaklaşımında, değer kaybı tahminlerine baz teşkil eder. Bu üçlü yaklaşım konseptinin lehindeki en önemli argüman şudur : ilgili kategorilerden birinde veya birden fazlasında yeterli piyasa bilgilerinin bulunmaması halinde bu bilgiler başka birinde bulunabilir ve güvenilir bir değer tahmininin sunulması için bu üç değer göstergeleri buna göre birbirleriyle ilişkilendirilebilirler. Böylece nihai bir değer tahminine ulaşmada, içinde en inandırıcı ve gerçekçi bilgiler bulunan yaklaşım veya yaklaşımlara genellikle en büyük ağırlık verilecektir.

Değerlendirme Çalışmalarında Takip Ettiğimiz Uluslar Arası Raporlama Standartlarımız

Yapılan değerleme çalışmasının raporlanması için, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından 45 nolu tebliğ ile yayınlanan ve kabul edilen Uluslararası Rapor Standartları (UDES) kullanılmaktadır. Şirketimiz tarafından hazırlanan her bir değerleme raporu :

Değerlemenin sonuçlarını yanıltıcı olmayan bir şekilde açıkça ve doğru olarak ortaya koymaktadır.

Müşteriyi, değerlemenin planlanan kullanım amacını, ulaşılan nihayi değerin hangi tarih itibariyle uygulanabilir olduğunu, Rapor tarihini ve İncelemenin tarihini belirtmektedir.

Değerin türü ve tanımı dahil olmak üzere değerlemenin esasını belirtmektedir.

Değerlemesi yapılan mülkün herhangi bir kısmı Pazar değeri dışında bir esas ile değerlemeye tabi tutulursa, Pazar değeri ve Pazar değeri dışı değeri ayrı ayrı belirtmektedir.

Değerlemeye tabi tutulacak mülkiyet haklarını veya paylarını, mülkün fiziksel ve yasal özelliklerini, değerlemeye tabi asli mülkiyet hakları haricinde olup değerlemeye dahil edilen diğer mülkiyet haklarını belirtmekte ve açıklamaktadır.

Değerlemeyi oluşturmak için kullanılan çalışmanın kapsamını açıklamaktadır.

Ulaşılan nihayi değerin bağlı olduğu tüm varsayımları ve sınırlayıcı koşulları belirtmektedir.

Özel, olağan dışı veya olağanüstü varsayımları belirtmekte ve bu koşulların oluşma olasılığından bahsetmektedir.

İncelenen bilgilerin ve verilerin bir açıklamasını, gerçekleştirilen piyasa analizlerini, uygulanan değerleme yöntemleri ve prosedürlerini ve rapordaki analizleri, görüşleri ve sonuçları destekleyen sebepleri içermektedir.

Değerleme uzmanının yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen ya da kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının veya değerleme uzmanlarının adlarının yada mesleki niteliklerinin referans verilmesini yasaklayan bir madde içermektedir.

Yapılan değerleme çalışmasının Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirildiğini belirten ve aşağıdaki hususları teyit eden bir uygunluk beyanı içermektedir.

Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkler herhangi bir ilgisi yoktur.

Değerleme uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.

Değerleme, ahlaki kural ve standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleştirilmiştir.

Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartların haizdir.

Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.

Değerleme uzmanı mülkü kişisel olarak denetlemiştir.

Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Değerleme uzmanının adını mesleki niteliklerini ve imzasını içermektedir.

Hazırlanan her bir değerleme raporu gizlilik ve veri saklama ilkelerine uygun olarak hem elektronik hemde orijinal nüshalar halinde yedeklenerek arşivlenmektedir.